Аудит строительно-инвестиционных проектов, их техническая оценка и оценка системы управления, а также оценка рациональности использования финансовых средств.

Техническая оценка строительства.

В настоящем контексте техническая оценка строительства рассматривается применительно как к строительно-инвестиционному проекту в широком смысле, так и к отдельным объектам строительства, капитального ремонта или реконструкции.
К технической оценке строительства относятся: оценка проектной документации (ПД, РД), оценка технологий, используемых при строительстве, оценка качества работ, оценка документации, сопровождающей строительство (разрешительной, исполнительной, технологической и др.). К технической оценке также можно отнести проверку соблюдения норм ОТ и ТБ.

Необходимость в технической оценке возникает еще на этапе планирования первичной стратегии по разработке строительно-инвестиционного проекта, она необходима для подбора земельного участка с необходимыми параметрами либо анализа параметров существующего земельного участка (объектов реконструкции, капремонта и т.д.). Актуальность технической оценки строительства не теряется до этапа ввода объекта в эксплуатацию, и даже в период самой эксплуатации, в период эксплуатации прерогатива необходимости технической оценки просто переходит на сторону эксплуатирующей организации.

Невозможно переоценить необходимость регулярной технической оценки каждого этапа реализации строительства. Понятие технической оценки строительства напрямую связано с таким понятием как строительный контроль. Согласно Статье 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации: Строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации (в том числе решениям и мероприятиям, направленным на обеспечение соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов) и рабочей документации (за исключением случаев, если в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не требуется подготовка рабочей документации в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства), требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 5.4 «СП 543.1325800.2024. Свод правил. Строительный контроль при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства.» Застройщик (технический заказчик) в составе строительного контроля выполняет:
- проверку наличия отчетной документации по результатам инженерных изысканий, а также комплектности проектной документации;
- входной контроль рабочей документации на предмет ее комплектности;
- проверку полноты и соблюдения установленных сроков выполнения лицом, осуществляющим строительство, входного контроля проектной и рабочей документации;
- приемку совместно с лицом, осуществляющим строительство, и освидетельствование геодезической разбивочной основы объекта капитального строительства (приемочный контроль);
- верификацию входного контроля (в соответствии с ГОСТ 24297), проведенного лицом, осуществляющим строительство, а именно: выборочную проверку применяемых строительных материалов, конструкций, полуфабрикатов и оборудования, в том числе сплошную проверку наличия у лица, осуществляющего строительство, документов изготовителя о качестве применяемых им материалов, изделий, полуфабрикатов, конструкций и оборудования, документированных результатов инструментального контроля или путем проведения инструментального контроля;
- контроль соблюдения лицом, осуществляющим строительство, правил складирования и хранения применяемых материалов, конструкций, изделий, полуфабрикатов и оборудования;
- верификацию операционного контроля в ходе выполнения строительно-монтажных работ, включая записи в соответствующем разделе общего журнала учета выполнения работ;
- контроль наличия и правильности ведения лицом, осуществляющим строительство, исполнительной документации, в том числе оценку достоверности геодезических исполнительных схем, выполненных конструкций с выборочным контролем точности положения элементов;
- участие в освидетельствовании выполненных работ (в том числе скрытых), конструкций (в том числе ответственных), участков инженерных сетей, подписание актов, подтверждающих соответствие;
- верификацию контроля качества готовой строительной продукции - результатов строительно-монтажных работ (верификация приемочного контроля лица, осуществляющего строительство);
-проверку совместно с лицом, осуществляющим строительство, соответствия строительством объекта требованиям проектной и подготовленной на ее основе рабочей документации, результатам инженерных изысканий, градостроительного плана земельного требованиям технических регламентов;
- подтверждение соответствия параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации (в том числе решениям и мероприятиям, направленным на обеспечение соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов) путем подписания соответствующего акта после завершения строительства, реконструкции объекта капитального строительства;
- мероприятия по контролю за устранением недостатков (нарушений), выявленных в рамках строительного контроля и письменно оформленных в общем журнале работ и соответствующих актах, а также указанных в выданных предписаниях органов государственного строительного надзора.
То есть, согласно вышеприведенным, и некоторым другим нормативным актам, техническая оценка предусмотрена, и законодательно закреплена для каждого этапа строительства. Регулярная техническая всесторонняя оценка параметров строительства, призвана защитить все заинтересованные стороны проекта от возможных рисков.

Оценка рациональности использования финансовых средств

Рациональное использование финансовых средств в строительстве является важным аспектом управления проектами, обеспечивающим эффективное распределение ресурсов и достижение поставленных целей.
При проведении оценки анализируются следующие показатели финансовой составляющей строительства:
1.    Обоснованность сметной (договорной) стоимости.
2.    Соответствие фактических расходов плановым (сметным) показателям.
3.    Эффективность процедур закупки материалов и услуг.
4.    Полнота и корректность первичных документов, обосновывающих расходы.

Обоснованность сметной (договорной) стоимости.

При проведении оценки обоснованности сметной стоимости ключевым является источник финансирования строительства, в целом здесь в первую очередь следует рассматривать два варианта: государственное финансирование и финансирование за счет средств бизнеса. При этом хочется отметить что базовые цели проверки в том и ином случае едины, хотя в случае с государственным финансированием процедуры более унифицированы и регламентированы.
В случае финансирования строительства за счет государственных средств обоснование сметной стоимости строго регламентировано, так например, определение сметной стоимости строительства объектов капитального строительства, финансируемого с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля в уставных (складочных) капиталах которых Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований составляет более 50 процентов, а также сметной стоимости капитального ремонта многоквартирного дома (общего имущества в многоквартирном доме), осуществляемого полностью или частично за счет средств регионального оператора, товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо средств собственников помещений в многоквартирном доме, и в иных случаях, если это предусмотрено федеральным законом или договором производится согласно методике утвержденной приказом Минстроя РФ от 04.08.2020 N 421/ПР
Для данных объектов ↑ предусмотрена обязательная государственная экспертиза.

В формате В2В обычно используется понятие договорной цены ДЦ и различных форм её утверждения (ПСДЦ и т.п.), при определении ДЦ в основном применяются частные алгоритмы конкретного заказчика, данные алгоритмы не всегда застрахованы от определенных уязвимостей, как объективных, так и субъективных, не исключая человеческого фактора. Чаще всего у крупных и средних застройщиков цены формируются на основании неких утвержденных «расценок» которые пересматриваются раз в год или реже, такая политика в основном играет на руку заказчику, так как цены на материалы и услуги растут день ото дня. Первоначальная же обоснованность «расценок» как правило определяется по методу «сопоставимых рыночных цен», и не исключает некую зависимость от объективности проведенного анализа рынка. Проблемой необоснованных расходов заказчика также является «задвоение» работ и завышение фактических объемов при разработке сметной документации и согласовании полной стоимости работ/услуг. Такие завышения бывают весьма существенными, при отсутствие должного контроля заказчик оплачивает подрядной организации полную стоимость услуг, которые не исполняются в должной мере.

Соответствие фактически выполненных работ плановым (сметным) показателям.

При приемке (закрытии) выполненных работ подрядчик предоставляет заказчику выполнение (акт) по форме КС-2 (если иной порядок не предусмотрен договором). Перед подрядчиком в этот момент стоит задача предъявить работы и защитить выполнение, а перед заказчиком проверить выполненные работы и оценить их на возможность закрытия для последующей оплаты, при этом рассматриваются следующие критерии:
1.    Соответствие фактически выполненных работ объемам, указанным в акте.
2.    Соответствие параметрам, предусмотренным в договоре, СП, ГОСТ, иных нормативных актах.
3.    Наличие полного комплекта исполнительной документации.

Эффективность процедур закупки материалов и услуг.

Эффективность закупок в разрезе финансовой оценки производится методом сопоставления текущих условий закупки с вариантами, существующими на рынке, с учетом требований к набору параметров, предъявляемых к товару/услуге организацией. Приоритетным является вариант который при тождестве иных основных параметров является наиболее экономически целесообразным.

Полнота и корректность первичных документов, обосновывающих расходы.

Помимо общепринятой первичной документации такой как УПД, в строительстве применяется ряд специфических первичных форм документации:
Акт о приемке выполненных работ – акт выполненный по форме КС-2, в этом документе исполнитель перечисляет полный перечень выполненных работ и их стоимость, подписанный обеими сторонами документ является основанием для начала взаиморасчетов между заказчиком и исполнителем.
Справка о стоимости выполненных работ и затрат - выполняется по форме КС-3, составляется на основе КС-2, то есть подписанного акта приемки, после выполнения всех работ по договору — окончательная приемка, или после выполнения отдельного этапа, если предусмотрено условиями договора — промежуточная приемка.
Общий журнал работ (КС-6) согласно приказа Минстроя России от 2 декабря 2022 г. № 1026/пр «Об утверждении формы и порядка ведения общего журнала, в котором ведется учет выполнения работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства», журнал включен в список обязательной документации при сдаче объектов строительства. Этот документ отражает весь процесс выполнения работ, в нем фиксируется их последовательность и основные параметры. Заполненный журнал предоставляет ключевую информацию о сроках, качестве, условиях выполнения строительных работ, объеме использованных материалов, а также об ответственных лицах и надзорных организациях.
Журнал учета выполненных работ (КС-6а) является накопительной ведомостью, где указываются объемы выполненных работ за определенные периоды. Документ формируется на основании локального сметного расчета и акта КС-2. Ведение накопительной ведомости КС-6а является обязательным, если это условие прописано в договоре. Документ отражает виды и объемы работ, выполненные за отчетный период, на основании акта КС-2. Если договором не предусмотрено ведение КС-6а, достаточно подготовить акты КС-2 и справки КС-3.
 Акт приемки законченного строительством объекта (КС-11) – акт с унифицированной формой бланка, составляется при передаче готового объекта от подрядной организации заказчику. Подписанный акт подтверждает выполнение всех работ, предусмотренных договором и рабочей документацией, а также устранение всех недочетов, выявленных в ходе строительства.
Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (КС-14) - оформляется при приемке и введении в действие законченного строительством объекта.
Так же к унифицированным формам относятся активно применяемым в строительстве является форма М-29 - ведомость о расходе основных материалов в строительстве, применяется в основном внутри организации для контроля использования ТМЦ, реже используется в отношениях заказчик/подрядчик при использовании т.н. «давальческих» материалов.
Для закрытия отдельных видов работ или подтверждения использования ресурсов могут быть использованы такие документы как: Журнал расхода топлива, Журнал откачки воды, Акт потребления электроэнергии, Исполнительная-геодезическая съемка, талоны на вывоз отходов, счета-фактуры, товарные накладные и др. .

Оценка эффективности системы управления.

Под эффективностью понимается уровень (степень) результативности работы или действия в сопоставлении с произведенными затратами. Об эффективности можно судить по результатам деятельности. Существует множество наглядных показателей, например, общая (абсолютная) экономическая эффективность (Э):
Э = ∆П/К
где: ∆П – прирост годовой чистой прибыли, вызванный капитальными вложениями, руб.;
К – капиталовложения, руб.
В качестве ∆П, можно взять другой период: месяц, или период реализации проекта. Однако в разрезе реализации строительного проекта, такого короткого периода как месяц, для окупаемости средств недостаточно, анализ же по итогам года либо полной реализации проекта необходим и должен учитываться при долгосрочной стратегии развития организации, но исправить что-то, на основании этого анализа, в уже завершенном проекте или году невозможно.
Что нужно делать здесь и сейчас? Для оценки эффективности системы управления и своевременного принятия корректирующих мер, необходим анализ всех процессов, направленных на реализацию строительства. То есть, необходимо определить эффективность каждого процесса в отдельности. Для этого определяются ключевые показатели для каждого процесса. Для оценки строительно-инвестиционного проекта в целом, такими показателями являются соответствие заявленных сроков реализации, при соответствующем качестве готового продукта в целом и частном, и отсутствии затрат, превышающих плановые капиталовложения, включая издержки. В анализе бизнес-процессов строительства, как и в любой другой сфере, применяются методики и инструменты BPM (Business Process Management), при этом необходимо понимание основ строительного производства и управления в строительстве.